San Isidro aprobó su nuevo Código Urbano: qué cambios habrá en Villa Adelina, Boulogne y la costa del río

El modelo de ciudad que San Isidro proyecta para las próximas décadas fue el eje de una batalla política de alto voltaje en el Concejo Deliberante, donde el gobierno local logró imponer su mayoría para aprobar la modificación del Código de Ordenamiento Urbano (COU), una herramienta clave que redefine qué, dónde y cómo se puede construir en el distrito.

La iniciativa, motorizada por el intendente Ramón Lanús, obtuvo 14 votos a favor gracias al apoyo de bloques aliados. Por otro lado, el bloque peronista sumó 6 voluntades para un proyecto alternativo, mientras que los cuatro ediles del radicalismo y el possismo rechazaron ambas propuestas, marcando una fractura profunda sobre la visión urbanística de la zona norte. El eje de la reforma se posa sobre tres zonas estratégicas: los sectores industriales de Boulogne y Villa Adelina, y la ribera del Río de la Plata. Según el oficialismo, el objetivo no es otro que «despertar» áreas que hoy están subutilizadas.

Uno de los principales defensores del proyecto fue el concejal oficialista Ricardo Antoniassi, quien puso el foco en el oeste del partido. Antoniassi aseguró que Boulogne atraviesa un proceso de estancamiento urbano y defendió la necesidad de generar nuevas condiciones para el desarrollo. Asimismo, buscó llevar tranquilidad a los vecinos: sostuvo que las modificaciones no implicarán transformaciones abruptas en la identidad barrial ni cambios inmediatos en la dinámica cotidiana de las zonas alcanzadas.

Entre los cambios más llamativos se encuentra la flexibilización para habilitar viviendas de dimensiones reducidas y la quita de exigencias de estacionamiento en zonas cercanas a estaciones de tren. La idea es adaptarse a las «nuevas formas de movilidad» y a un perfil de habitante joven que prioriza el transporte público.

La reforma habilitó cambios urbanísticos en sectores puntuales del oeste del distrito como Adelina y Boulogne, principalmente sobre corredores como las avenidas Rolón y Ader y en zonas cercanas a las estaciones del ferrocarril Belgrano Norte. Se reduce los metros cuadrados mínimos exigidos para departamentos permitiendo unidades de un ambiente desde 35 metros cuadrados y de dos ambientes desde 45.

Además, flexibiliza las exigencias de estacionamiento en algunos corredores comerciales, habilita la construcción de dúplex en lotes de 8,66 metros de frente, elimina retiros obligatorios sobre determinados tramos de la avenida Ader y modifica los criterios de densidad poblacional, permitiendo una mayor cantidad de unidades por parcela en áreas específicas del oeste del distrito.

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Respecto de la Costa, si bien el proyecto limita la construcción de viviendas residenciales en la ribera, los ediles opositores señalaron que la letra chica habilita actividades comerciales y concesiones que, en la práctica, podrían restringir el acceso público al río.

Pero no fue la única victoria del día: en la misma sesión, el Concejo Deliberante también aprobó la Rendición de Cuentas del ejercicio 2025, nuevamente con 14 votos afirmativos, dándole el cierre administrativo a la ejecución presupuestaria del año anterior.

Con este nuevo código ya firme, San Isidro entra en una etapa de transición. El tiempo dirá si la reforma logra, como dice el oficialismo, modernizar predios industriales vacíos o si, como temen los vecinos y la oposición, altera para siempre la fisonomía residencial y ambiental de uno de los distritos más emblemáticos del Gran Buenos Aires.

El municipio de San Isidro y su nuevo COU

Los principales cambios del COU para los sectores más sensibles del distrito son los siguientes:

• Promover y asegurar el acceso público de la costa ribereña, prohibiendo la construcción de viviendas

Hay que recordar que desde el año pasado a través de un decreto firmado por el intendente Lanús, el municipio viene suspendiendo proyecto inmobiliarios en la costa y demoliendo construcciones existentes que habían sido aprobadas en la gestión anterior a raíz de varios incumplimientos a las condiciones esenciales a las que se había sujeto la autorización para su construcción. 

El proyecto generaba una barrera urbana, inconsistente con la mirada que tiene la administración actual para la costa de San Isidro. En línea con esa visión, el municipio con el nuevo COU prohibirá la construcción de viviendas en la costa, desde av. Paraná hasta Uruguay, y que ésta sea pública, abierta, integrada y accesible para todos los vecinos. 

• Cuidar la “barranca”, limitando los volúmenes de nivelación permitidos y evitando construcciones nocivas

Otro de los cambios que introduce la nueva ordenanza es el de la incorporación de una definición nueva para delimitar la zona de la barranca y que los volúmenes constructivos no afecten sus desniveles naturales. 

Se crea así el “Área Intangible de Barranca” para asegurar la integridad de este accidente natural tan característico de la identidad de San Isidro. Además, se busca el cuidado del medioambiente y el libre escurrimiento de las aguas, evitando modificaciones que interfieran con el funcionamiento ecológico, hidrológico y paisajístico de la barranca.

La iniciativa de la comuna también propone lo siguiente: 

• Preservar el patrimonio histórico en todo el distrito, protegiendo inmuebles que sean previos a 1943

Hoy en día el patrimonio histórico de San Isidro está protegido fundamentalmente en la zona del casco histórico y en otros bienes listados. El objetivo del proyecto es ampliar esa protección a todo el distrito en inmuebles que sean anteriores a 1943. 

Este cambio establece que quienes quieran modificar inmuebles anteriores a ese año que presenten valores arquitectónicos, históricos, paisajísticos y/o culturales, deberán pasar por una evaluación patrimonial para establecer los criterios de la intervención.

• Transformar zonas industriales abandonadas en centros urbanos residenciales con nuevos espacios verdes

Se busca reemplazar edificios obsoletos, vacíos, abandonados por proyectos que ofrezcan viviendas, comercios y con la obligación de generar nuevos espacios públicos verdes.

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Esto corre para zonas industriales de Martínez entre Panamericana y Fleming, de Villa Adelina, los alrededores de la Estación de trenes de Boulogne, los entornos de la Avenida Rolón en Beccar, entre otros.